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解析中國人買房的十大死穴 如此真實你亦中招
2016-03-01 08:55:35  來源:中國消費商網  作者:王莎  分享:

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  本文轉自微信公眾號:富爸爸窮爸爸

  中國人喜歡買房,眾所周知。在自住之外,在投資之外,只要是有點閑錢,就會貪得無厭的去買套房,更甚至全球瘋搶,幾乎殺不住車。

  但事實上,喜歡買房的中國人并不擅長買房,在房地產市場上,買了房的人無不盼望大漲,沒買的無不盼望大跌,幾乎很少看到有異常冷靜的市民。中國人很大程度上都是在被動炒房。本文總結了中國人買房的十大死穴。

  “死穴”之一:迷信廣告宣傳語

  “超大贈送”“絕版戶型”“城南銷冠”……現如今,房地產商的宣傳口號讓消費者“霧里看花”,還有的樓盤“建筑面積101平方米,實得面積123平方米,實得價格不足5000元”,更讓消費者摸不著頭腦。

  很多人獲取購買房屋信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產廣告是開發商雇傭寫手炮制的“美好愿望”,這個愿望能不能實現,最主要的是取決于開發商的實力和良心。

  據報道,因為開發商宣稱的“贈送面積”大,成都市青白江區市民陳先生看上了某樓盤并決定。根據開發商的宣傳,算上贈送面積,房子“實得價”僅3287元/平方米??傻鵲匠孿壬┖賢?,他卻發現是按照每平方米5628元的建筑面積計價。陳先生有點搞不懂,覺得自己上當受騙了。

  【贈送面積】

  陽臺、露臺、飄窗等本就只算半面積或不算面積;開發商卻將這些部分拿來“送人情”,名曰“贈送面積”

  據四川省經檢總隊相關負責人解釋,這部分本來就是消費者應該獲得的,而不是開發商贈送的。如果房地產開發商確實贈送了房屋的一部分產權面積,這部分沒有計價,才真正給消費者贈送了面積。

  【虛構空間】

  開發商利用隔柵、結構板等方式虛構房屋使用空間,表述為“贈送面積”,達到吸引效果增加房屋銷售。

  省工商局執法人員提醒消費者,開發商所謂的“贈送面積”往往都是規定只能算半面積或者不算面積的;開發商將隔柵、結構板作為贈送面積的,購房者應該考慮到非法搭建帶來的后果。

  【承諾回報】

  開發商在廣告上使用“絕對化”以及宣傳投資回報的承諾性語言,例如“城南銷冠”“絕版戶型”“即買即收益”等

  按國家工商總局《房地產廣告發布的暫行規定》,開發商在房屋銷售中,不得有融資或者變相融資,不得含有升值和增值的承諾。工商局提醒市民,購買時要根據需求理智購買。

  教你看穿房地產廣告語!

  偏遠地段——遠離鬧市喧囂,盡享靜謐人生!

  郊區鄉鎮——回歸自然,享受田園風光!

  緊鄰鬧市——坐擁城市繁華!

  挨著臭水溝——水岸名邸,上風上水!

  挖個水池子——東方威尼斯,演繹浪漫風情!

  地勢低洼——臺地疊景,冬暖夏涼!

  外立面貼磚——托斯卡納風格!

  樓頂是圓的——巴洛克風格!

  戶型很爛——個性化設計,緊跟時尚潮流!

  樓間距小——鄰里親近,和諧溫馨!

  能看見一絲海——無敵海景!

  邊上有家大商場——與LV為鄰!

  沒有采暖——自由式供暖系統,節約采暖成本!

  沒有公交——私屬領地,坐擁升值空間!

  解穴辦法:要到現場去實地調查、走訪、分析,找可靠的專業人士請教,找老業主了解真實現狀。

  “死穴”之二:買漲不買跌

  在房地產市場上,買了房的人無不盼望大漲,沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

  “曾經有一套四環內的房子擺在我的面前,但是我沒有珍惜,等到了房價上漲的時候才后悔莫及,塵世間最痛苦的事莫過于此。如果可以給我一個機會再來一次的話,我會立刻買下不止那一套房的很多套房……”在中國,關于房子以及地產商的冷笑話,你可以找到無數。

  當房價直上云霄之際,很多人亟不可待的涌進“樓市”,請注意“樓市”這個詞匯,這寓意著和股市一樣,房地產成為了中國人的投資市場。

  2008年底,國內房地產跌聲一片,部分有自主需求的人完全可以適當考慮出手買房,但是很多人認為房價還會繼續跌,堅持再等。2009年初,房價上行繼而上漲20%,很多人又急了,害怕自己不買就沒有了,拿著錢往里砸,多花了幾十萬。

  這是一種奇特的心理,買漲不買跌。這種買漲不買跌的心理也被開發商利用得淋漓盡致。在樓盤銷售現場,越是需要排隊購買的樓盤,反倒問津的人越多,殊不知很多排隊的都是開發商的托;銷售代表說是只剩這幾套了,二期三期肯定又要漲價了,于是很多人為搶得了這最后一套房而暗自僥幸。其實,這棟樓只開售了一個單元。

  在房市,也許永遠沒有頂和底,也沒有哪個人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始,而跌就是漲的先兆。因此,跟風買漲是危險的行為,尤其是當你將購置房產作為一項投資的時候。

  解穴辦法當身邊的人都在入市買房的時候,自己最好不要去湊熱鬧。因為湊熱鬧是要付出代價的。在別人恐慌的時候,自己一定要貪婪,在跌的時候買,在漲的時候賣。只有這樣,才不會白白浪費自己的血汗錢。

  “死穴”之三:觀光式看房

  事實上,買房分為期房和現房,目前絕大多數成交的樓盤都是期房,很多人說還是買現房好,看著踏實。但是關于現房,你又了解多少呢?怎么評價現房的好壞?買現房須知10大驚人內幕!

  第一招,不看白天看晚上。

  入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏,安全防范措施是否周全,有無攤販等產生的噪音干擾等。

  這些情況在白天我們是無法看到的,只有在晚上才能得到最確切的信息。

  第二招:晴天不看雨天看

  再好的偽裝也敵不過下雨天,房屋漏水、滲水在幾個雨天后將一覽無余。

  第三招:不看建材而看格局

  不要被漂亮建材所迷惑,房屋機能是否有效發揮,有賴于格局是否設計周全。

  第四招,不看墻面而看墻角

  仔細觀察墻角是否平整、龜裂、有無滲水。

  第五招,不看裝潢而看做工

  每個接角、窗沿、墻角、天花板等做工是否細致,尤其需要仔細觀察,這些都是討價還價籌碼。

  第六招:不看窗簾而看窗外

  一定要拉開窗簾看一下通風、采光、排氣管等是否好。

  第七招:不看電梯而看樓梯

  一旦發生災難,樓梯是惟一逃生之路。

  第八招:不看電器而看插座

  設計精心的房屋,才能充分享受現代化家電便利性,小小的插座可不能忽略。

  第九招,不看家具而看空屋

  家具只是擺設,房屋才是主體,空屋最能體現真正面目。

  第十招:不問屋主而問警衛。

  任何房屋在屋主眼里都是最好的,而管理員或警衛卻更了解房屋、環境和鄰居情況。

  死穴之四:攢足夠的錢買房

  這絕對是一個錯誤理念。我們已經不必再說美國老太太和中國老太太那個關于房子的老掉牙的故事了。攢錢是中國

  沒錢不等于你不可以買房,否則等你攢到足夠的錢時你又追不到房價的高度了。很多人每日精打細算,要攢到足夠的錢才買房,有的甚至說付了全款心里就踏實了。

  其實,購房貸款在一定程度上是有竅門的。盤算一下銀行貸款的利息,以及你常用的投資工具的收益率。

  比如,你有100萬,只拿20萬做了首付,用80萬進行其他投資,這一年收益和支付利息是否有差值?只有算計過,你才能知道首付多少最合適,月供又是多長最適宜。

  并不總是付款越多借債越少越好,要知道,普通老百姓能夠“套”到國家貸款的唯一機會也許就是房貸了。如果是第一次購房,利息也會有很多優惠,不用貸款就不太明智了。當然,手中留有足夠可供投資的現金,而且你又會使用一些比銀行貸款利息高的投資工具,這是前提。

  解穴辦法:因此,盡量用最少的錢去買房,即使你手頭有足夠的現金。要知道,這年頭借銀行的錢比花自己的錢還痛快的主兒大有人在,你完全沒必要替銀行著急。

  死穴之五:炒房炒成房東

  看到這個暗穴,你不要笑,租房租成房東并不鮮見,現如今炒房炒成房東也是常事。很多人看到房子瘋漲以后,覺得自己上班辛辛苦苦,還不如炒一套房一轉手賺得多,于是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業的活,一不小心就被套。

  因為房子變現手續復雜、稅費繁多、周期長,碰上調整,或者你的眼光不準,你就很難脫手,最后只能被動的“炒房炒成房東”。炒房不僅制約了現金流,耗費了時間,影響了工作,幾套房子就很可能使你心力交瘁得不償失。

  解穴辦法:買房就是買房,千萬不要有短炒的心理。實在要把買房子看做投資,也要有一種長期投資的心態。如果自己要參與房產投資,可以選擇參加房產理財俱樂部,讓專業人士幫你賺錢,回報也比較穩定。

  如果自己要做,就一定要多方調查了解和研究,做足功課,對自己的資金要有一個至少2年以上的安排規劃,也就是說在2年之內不會擔心斷供問題,還得時時關注政策風向,畢竟房市調控是政府眼前的要務之一。

  “死穴”之六:盲目入市

  經歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應該不會忘記,如果政府不出手,就深圳的房價而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年,當國家的鼓勵政策一出臺,就應該意識到房價要開始漲是必然的。政府對房價的調控是非常關鍵的,因此關注房市政策也是買房者的一項日常工作。

  比如電視或者報紙的頭版新聞中往往會有表現,當政策鼓勵而且政策很松的時候,往往是房價相對低的時候;政策控制并開始收嚴的時候,也正是房價忘乎所以的時候。因為這些國家政策會最直接的影響市場表現。

  至于專家學者,最好不要迷信。有人說,每一個所謂的專家,其所有的言論背后一定有其根源。北大教授不就依照經濟論打賭打輸了嗎?

  而一些房地產商贊助的研討會論壇,由房地產商支付報酬的專家學者嘉賓,他們的屁股能坐在買房者這邊嗎?千萬別迷信所謂的沒有任何實戰經驗整天紙上談兵的專家學者,正所謂站著說話不腰疼。

  在某種程度上,如果一個可靠的經驗豐富的一線房產中介人員對你說的話,可以認真考慮。

  解穴辦法:每天一定要看《新聞聯播》,看報紙的頭版新聞;兼聽則明。

  “死穴”之七:買房可以一次性到位

  這是一個讓很多人犯理念錯誤的觀念。有的人甚至為了所謂的一次性到位花費了很大成本,到后來賣房時才發現自己是浪費的。

  比如單身時買房本可以考慮位置好的小戶型,結果為了大面積買在了五環外;有人考慮買房孩子上學是否方便,其時他才剛剛結婚;有人左避高壓線右逃化糞池,結果小區邊被市政規劃出個垃圾焚燒場……

  現代社會發展迅猛,各種新東西層出不窮,也許你今天的想法確實是這樣,但過幾年,你的家庭、工作需要、職業改變、經濟收入等等也許會發生變化,到那時你的計劃和想法又會不一樣。

  如果你的經濟條件好了,你肯定會不滿足要改善居住條件;如果你經濟不好,而你的房子升值了,為什么不可以賣掉換取現金來發展個人事業?

  解穴辦法:一次到位只是你目前階段“歸宿式”的想法,發生變化的可能要比什么都沒變的可能大得多,因此不要早早就背著房子這個沉重的殼吧,看得輕松點,想想到目前為止,我們誰一直居住在同一所房屋中?關于買房我們也只能做5~8年的打算,至于5年后,那就看發生了什么變化吧。

  “死穴”之八:只買便宜不買貴的

  俗話說:人不識貨錢識貨。只圖價格便宜,是很難買到好東西的,雖然誰都知道便宜無好貨,卻總希望自己是那個撿缺的人。

  有一朋友在房價高漲之際,更加熱切地想擁有一套自己的住房,終于在燕郊購得一套他心儀戶型的房屋??墑?,世間就怕這個“可是”,燕郊離他上班地點太遠,他還是租住在走路就能到的單位附近,那么出租吧,可是上班族嫌燕郊的房子太遠,退休的干嘛住到燕郊呢?于是,至今空置,買房資金被套牢。

  請記得,貴一定有貴的價值,對于房子,長遠的看來,便宜的會越來越便宜,貴的永遠更貴。這就需要用未來的眼光來看現在。

  解穴辦法:不要買已經透支未來很多年的房子,當然有些低價的房子,如果你清楚它所處地段的規劃,也是一種投資。買房自住如果不作為投資項目,也會希望至少能夠保值。

  所以買房子,一定要買好的。無論是未來增值還是轉手都容易。如果手頭真的沒資金,不好的房子買了也是負債資產。如何把風險最小化,把價值最大化,這是每一個買房者需要思考學習的。

  “死穴”之九:租房不如買房

  這個問題又是一個很多普通老百姓的觀念問題。一直以來也有很多人在爭執不已,打了很多口水戰。在參照“死穴”八的情況下,如果你是買一個泡沫資產,買是一種很大的損失。

  我們來算一筆賬:現在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據我們的調查,月供5000元的房子,租金最多只能租2500~3000元左右。而買房子首付加上裝修和家具電器用品,至少前期也要拿出一、二十萬元甚至幾十萬元,還要月供(一年也要好幾萬元)。

  但如果您先租房住一年二年,最多也就幾萬元租金,您把這幾十萬元去做一些投資,賺回來的錢一定會比你支付的租金多。

  解穴辦法:好好計算一下后,再選擇買或者租。

  “死穴”之十:使用年限70年

  如果看到這里,你對某套房子還是很心儀,那么恭喜你,你就要進入實戰階段了,需要提醒你注意的項目之多可能比你能想象到的還多,在此只能請你首先注意房屋的使用年限。

  不就是70嘛,不錯,是70年,但是你的房屋還有70年可使用嗎?

  中國目前的《物權法》規定土地使用權年限是70年,很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算,甚至很多人以為這70年是從自己拿到房產證那天開始計算,其實這個70年是從開發商從政府手中簽下土地使用合同的時候開始算起。

  因此,樂觀的設想,開發商一拿到土地后沒有任何空置,立即盤到資金開工建設,估計待得蓋成高樓賣到你手里也有兩三年時間,所以,房屋使用年限在65年至68年居多。特別要留意的是,你看中的房屋是蓋在哪塊土地上,這不是玩笑。

  一個同事看中了某大型國企在四環邊開發的一套小復式,非常之喜歡,以迅雷不及掩耳之勢簽訂了買房合同,然后是辦理公積金貸款,可怕的“可是”再次出現,公積金貸款被拒絕。

  這時他才明白這幢樓房用地是商業用地,使用年限為40年,公積金是不給商業用地房屋貸款的,悲催的他從逍遙的單身生活一時淪陷為四處借款的窘迫境地。

 

  所以,購房前請認真了解一下房屋所在土地的使用年限,請記得:工業用地一般是20年,商業用地是40年,綜合用地(商業、住宅、辦公)是50年,住宅用地是70年。

 

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